Un edificio propio, 156 unidades y renta recurrente desde el primer año.
FULLSPACE convierte un edificio industrial de 2.100 m² en Cisneros y Av. de Mayo, Ramos Mejía, en el primer centro de mini-depósitos con fulfillment de la zona oeste. El inmueble ya es nuestro: el capital va a obra liviana e infraestructura que genera ingresos mensuales.
El modelo
Un galpón alquilado entero rinde un precio por m². El mismo galpón dividido en unidades de 2 a 60 m², con contrato mensual, acceso 24 horas y servicios alrededor, rinde un múltiplo de ese precio. Es el modelo de Green Depot en Villa Urquiza y de Working Depot con Moovex en San Martín, que hoy cobran entre $26.000 y $38.000 por m² al mes sin IVA.
FULLSPACE lo replica en zona oeste, donde no hay oferta comparable, sobre un inmueble propio y sumando desde el día uno oficinas, estudio de fotos y fulfillment para tiendas online.
Por qué acá
| Inmueble propio | Sin alquiler: el costo fijo más grande de la competencia no existe. |
| Zona sin competencia | Ramos Mejía, San Justo, Morón, Haedo, Castelar e Ituzaingó: más de dos millones de habitantes sin un centro de este tipo. |
| Edificio listo para dividir | Plantas libres con una sola columna, montacargas, ingreso vehicular en PB y uso industrial habilitado. |
| Ubicación | Esquina sobre Av. de Mayo, a 10 minutos de General Paz, con acceso a Acceso Oeste y Camino de Cintura. |
El edificio y las unidades
Sobre la planta de 21,2 × 21,9 m se dibujó un layout de tres pasillos de 1,50 m que rinde un 73 % de superficie rentable. La planta baja, de 715 m² sumando el galpón anexo, concentra la dársena, la recepción, el sector de fulfillment y las unidades grandes.
| Nivel | Bruto | Rentable | Unidades | Uso |
|---|---|---|---|---|
| Planta baja | 715 m² | 380 m² | 18 | Dársena de carga, recepción, fulfillment, unidades de 15 a 60 m² |
| 1° piso | 465 m² | 341 m² | 50 | Mini-depósitos e-commerce de 5 a 20 m², mesas de packing |
| 2° piso | 465 m² | 280 m² | 42 | Bauleras de 2 a 10 m², 4 oficinas privadas, cowork y sala de reuniones |
| 3° piso | 465 m² | 300 m² | 46 | Bauleras de 2 a 10 m², estudio de fotos y streaming |
| Total | 2.110 m² | 1.301 m² | 156 | 62 % de superficie rentable sobre el bruto total |
Inversión
| Rubro | USD |
|---|---|
| Tabiquería de unidades: malla galvanizada, puertas, cerraduras, numeración (1.900 m²) | 290.000 |
| Seguridad: CCTV, control de acceso 24 hs, alarma, sensores, iluminación LED | 40.000 |
| Puesta a punto del montacargas, rampa y dársena | 25.000 |
| Oficinas, cowork, sala de reuniones y estudio de fotos | 32.000 |
| Equipamiento de fulfillment: estanterías, mesas de packing, balanzas, impresoras | 12.000 |
| Software de gestión, web, portal de socios, señalética y marca | 15.000 |
| Habilitaciones, seguros y contingencia (8 %) | 36.000 |
| Total | 450.000 |
Rango según presupuestos de obra: USD 325.000 a 560.000. El software y la dirección de obra los aporta el propietario (arquitecto y desarrollador), lo que baja el rubro correspondiente respecto de un tercero.
Etapas
- Proyecto y preventaMeses 0 a 2 · USD 30.000Layout definitivo sobre planos, presupuestos de obra, habilitación municipal, marca, web y portal de socios. Lista de espera con precio de preventa.
- Obra de planta baja y 1° pisoMeses 2 a 6 · USD 230.00068 unidades y 721 m² rentables. Apertura con promoción de lanzamiento. Con esta etapa el edificio ya factura.
- Obra de 2° y 3° pisoMeses 8 a 14 · USD 150.00088 unidades más, oficinas, cowork y estudio. Se financia en parte con la caja de la etapa anterior.
- Fulfillment y estabilizaciónMeses 12 a 24 · USD 40.000Operación de fulfillment con integración a tiendas y operador de última milla aliado. Meta: 80 % de ocupación al mes 24.
Ingresos a ocupación estabilizada
Tarifa escalonada: a más metros, menor costo por metro. Con el mix de unidades del layout, el precio promedio ponderado queda en $25.000 por m² en pisos altos y $33.600 en planta baja, sin IVA. La ocupación objetivo es del 80 %, en línea con lo que muestra la competencia después de dos años.
| Concepto | Base | Mensual | Anual |
|---|---|---|---|
| Alquiler de unidades | 1.301 m² × precio promedio × 80 % ocupación | $28,7 M | $344 M |
| Servicios adicionales | Oficinas, cowork, estudio, seguros, correspondencia, candados (12 %) | $3,4 M | $41 M |
| Fulfillment | 1.900 pedidos/mes × $1.700 promedio con extras | $3,2 M | $39 M |
| Facturación total | $35,3 M | $424 M |
Costos de operación y mantenimiento
| Rubro | Anual | % fact. |
|---|---|---|
| Personal: recepción y operación (2), fulfillment (2), cargas sociales | $96 M | 23 % |
| Seguridad, monitoreo remoto y seguros del edificio | $22 M | 5 % |
| Servicios, limpieza, mantenimiento de montacargas e instalaciones | $24 M | 6 % |
| Marketing: Google, Meta, Mercado Libre, cartelería | $20 M | 5 % |
| Software, administración, contador, comisiones bancarias | $12 M | 3 % |
| Insumos de fulfillment: film, cajas, etiquetas | $10 M | 2 % |
| Total costos | $184 M | 43 % |
No incluye alquiler (inmueble propio) ni impuestos a las ganancias. Ingresos brutos y tasas municipales se estiman en un 4 % adicional sobre facturación.
Rentabilidad
| Facturación anual estabilizada | $424 M |
| Costos de operación | −$184 M |
| Resultado operativo (EBITDA) | $240 M |
| Margen operativo sobre facturación | 57 % |
| Después de ingresos brutos y tasas (4 %) | $223 M · 53 % |
Proyección a tres años
| Año 1 | Año 2 | Año 3 | |
|---|---|---|---|
| Ocupación promedio | 30 % | 65 % | 80 % |
| Facturación | $118 M | $332 M | $424 M |
| Costos | $98 M | $168 M | $184 M |
| Resultado operativo | $20 M | $164 M | $240 M |
Pesos de septiembre de 2026, sin inflación. Los contratos se ajustan por índice, así que ingresos y costos se mueven juntos.
Recupero de la inversión
El repago depende del tipo de cambio al que se convierte el resultado en pesos. Con la cotización de referencia, la inversión se recupera en unos tres años y a partir del cuarto el edificio deja una renta anual de más de USD 150.000, sobre un inmueble que además se revaloriza por el cambio de uso.
Cambiá la cotización para ver cómo se mueve.
Riesgos y cómo los cubrimos
| Ocupación más lenta que lo previsto | Obra por etapas: la segunda mitad del edificio se construye con la caja de la primera. Promoción de lanzamiento y contratos mensuales que bajan la barrera de entrada. |
| Habilitación municipal para el nuevo uso | El destino registrado ya es industrial y depósito en zona 9 tipo C. El cambio de uso se presenta con los planos existentes antes de iniciar la obra. |
| Inflación y precios en pesos | Contratos con ajuste por índice, como hace toda la competencia. Los costos principales (personal, servicios) se mueven con el mismo índice. |
| Morosidad | Pago por adelantado, débito automático, retención de mercadería según contrato y seguimiento desde el panel de administración. |
| Siniestros | Tabiquería no combustible, detección de incendio, matafuegos, seguro de responsabilidad civil del edificio y seguro opcional de contenido para cada cliente. |
Qué se pide al inversor
Aporte de capital para las etapas 1 a 3, con dos estructuras posibles: participación sobre el negocio operativo (no sobre el inmueble), o préstamo convertible con retorno preferente hasta recuperar la inversión.
Qué aporta el propietario
El inmueble, la dirección de obra (arquitecto), el desarrollo del software de gestión y del portal de socios, y la operación comercial del lanzamiento.
Recorré el edificio con nosotros
Coordinamos una visita a Cisneros y Av. de Mayo, mostramos los planos y el layout de unidades y abrimos las planillas del proyecto.
inversores@fullspace.com.ar